什么是新屋销售？

美国新屋销售 (United States New Home Sales)是由商务部(Census Bureau)根据建商提供的销售合约统计，于每个月月底公布。它是经济活动的先行指标。新屋销售也叫预售屋销售，它是指签订出售合约的房屋数量。

与成屋销售不同之处在于衡量标准是合约签订的时间点，新屋销售是指在房屋开始兴建之前就被买走（签订合约），而非交屋的时间点。因此观察此数据可了解有多少房屋开始兴建，约占全部房屋销售的 20% 左右。

新屋销售量反映了在指定月份，美国新建住房的销售量的美元值。该值衡量的是新独栋房屋的销售。公寓建筑不在该指标的计算之列。此外，土地所有者建造的房屋和为租赁建造的房屋也不包含在计算之内。

新屋销售量的重要性

为经济健康与否的领先指标，因房屋销售触发广泛的影响。例如，购房者购买家具和电器，金融银行出售抵押凭证，以及中介收费等。房地产业不仅对美国的经济发展、政府税收起着重要的贡献，同时，也对劳动力成本的增长产生了巨大的推动作用。

美国全国房地产经纪人协会提供的数据用于该指标计算。

人口普查局通过接受定金或签订合同来确定一间新屋的出售，而房子可以处于任何建造阶段，在某些情况下甚至可以在建筑许可证签发之前。合同确立和交易结束之间的时间平均可以持续60天。通常情况下，这类交易都会伴随着抵押贷款。

与现有房屋销售量相比，新屋销售量被认为是一个重要指标。

经济学家使用这一指标来评估房地产市场的状况。新屋销售量增长意味着房地产市场的扩张和国家经济活动的增长。金融机构所有者使用这个指标来预测短期的抵押贷款的数量。

该指标增长可能对美元报价产生积极的影响。

新屋销售与成屋销售变化的意涵雷同，除了显现住宅部门的景气状况，也影响到房屋开工及营建、住宅相关耐久财或非耐久财（如建材，家电，家饰品等）产业。再加上这类消费金额庞大，一般民众在做购买决策前往往会审慎考虑未来的经济状况，因此具有领先经济指标的特性。通常房屋销售率持续下降，则代表经济景况将可能走下坡；反之则预示景气将出现复甦。

此外，美联储连续升、降息会影响房贷利率，进而也会对房屋销售造成影响，投资人应同步留意。

房屋销售调查是一项影响广泛且相当重要的景气领先指标；因为销售的强弱，除了显现了住宅部门的景气状况，也直接间接影响到房屋开工及营建、住宅相关耐久财或非耐久财（如建材，家电，家饰品等）产业；此外，房屋及汽车等大项投资或消费性耐久财，由于金额庞大，一般民众在做购买决策前往往会审慎考虑未来的经济状况，因此两者同样具有领先经济指标的特性---即通常房屋销售率持续下降，则代表经济景况将可能走下坡；反之则预示景气将出现复甦。

如何解读新屋销售报告？

新屋销售数字是每个月商务部根据建商提供的销售合约所统计出来。房屋销售状况主要取决于房贷利率，利率越低则房屋需求越热络，而销售数字通常会在利率调降后几个月开始反应。此外，房屋销售也受季节影响，通常恶劣的气候将使得销售量大幅降低。由于可供预测的数字较少，因此房屋销售数字往往波动剧烈且常常修正，新屋部分尤其如此；成屋部分则因统计调查样本较多，故变动性较低。因此在解读房屋销售时，往往必须取其移动平均值，才可准确地判断趋势。

在解读房屋销售报告时，需要注意的除了销售量外，还有待售房屋数量及平均销售价格（median price）。待售房屋相当于存货，除以销售速度则代表存货消化所需的时间；例如，若得出的数字为5，则表示依目前的房屋存量，需五个月的时间才可将完全消化。房屋消化的速度越快，意味房地产市场需求畅旺，房地产业景气趋于热络，房屋开工预料将进一步上扬，相关产业也会随之受益。平均房屋价格的年增率，则是判断房地产市场通膨状况的良好指标。

通常在景气循环谷底，房屋销售出现回升代表景气即将复甦，股市将有正面反应，债市则相反。但若于景气循环高峰时期房屋销售仍处于高档，则需注意联准会是否将降息以抑制景气过热。但在根据房屋销售做出景气循环的观察及判断时，也需注意房贷利率水平；如自2000年中期以后美国经济成长降温，但房屋市场销售表现依旧强劲，即是因房贷利率始终处于低档所致。

新屋销售量度上一个月个人置业房屋销售数字。与早前公布的目前房屋销售额相比，此数字的影响力较小，毕竟两份报告存在一定程度的重叠。如果指标比预期高，应视为美元强势/上涨，反之，则应视为美元弱势/走跌。

什么是成屋销售？

成屋销售（Existing Home Sales）是由美国「全美不动产协会（NAR）」调查公布的数据，于每月 25 日前后公布前一月销售数字，反映美国整体成屋销售状况。

由于房屋消费金额庞大，可说是民众最大的消费品与资产，且房屋销售状况也牵动着家具、家电用品等耐久财，与耐久财订单高度相关。因此，美国「成屋销售」除了反映房地产的景气状况，也同步反映美国制造业、甚至整体景气的状态，是市场的先行指标。

而成屋销售亦跟升、降息变动相关，当处于升息循环、利率攀升时会给予销售压力；相对地，当启动降息时，购屋成本降低，将能促进房市回春。

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